Pripadajoče zemljišče in dokončanje etažne lastnine

Ob številnih stečajih gradbenih podjetij in nekaterih dražbah pripadajočih zemljišč, k večstanovanjskim stavbam, ki so v lasti propadlih gradbenih podjetij, se precej etažnih lastnikov obrača na naše podjetje z vprašanji, kako je mogoče, da so njihova parkirišča in drugi prostori, ki jih že več desetletij uporabljajo, še vedno v lasti občine ali gradbenih podjetij (v stečaju). Prav tako številne lastnike zanima, kako lahko zavarujejo lastninsko pravico na teh nepremičninah, ki jih že ves čas uporabljajo. O tem bomo pisali v nadaljevanju prispevka.

Lastnik pripadajočega zemljišča, k (večstanovanjski) stavbi, je občina, (propadlo) gradbeno podjetje ali tretja oseba

Z uveljavitvijo družbene lastnine (po drugi svetovni vojni), se je pojavil pojem funkcionalno zemljišče. Sistem družbene lastnine je ločil stavbo, kot samostojni predmet lastninske pravice z zemljiščem, ki je postalo družbena lastnina. Pred nastopom družbene lastnine, podobno kot danes, je bil investitor stavbe tudi lastnik zemljišča, na katerem je gradil. Večina večstanovanjskih stavb, ki ima danes probleme s funkcionalnim zemljiščem, se je gradila v času družbene lastnine. V družbeno usmerjeni ali organizirani stanovanjski gradnji, so bili komunalno opremljeni stanovanjski kompleksi, načrtovani v prostorskih aktih lokalne skupnosti. Občine so praviloma prenesle zemljišča na gradbena podjetja, ki so izvajala gradnjo ali pa so nastopala kot investitorji. Po koncu gradnje bi se morala ta zemljišča prepisati nazaj na občine, pri čemer pa so novi lastniki delov stavb dobili pravico uporabe na pripadajočem zemljišču. Pravica uporabe, je imela vse lastnosti lastninske pravice. Problem pa je bil, ker etažne lastnine praviloma še ni bilo vzpostavljene in se ni vedelo, h komu pripada pravica uporabe zemljišča. Poleg tega pa, v veliko primerih, funkcionalna zemljišča niso bila odmerjena kot celovite parcele. Celo zemljišča, pod stavbami, se pogosto niso evidentirala v zemljiškem katastru, čeprav bi se morala. Vse skupaj pa, v času družbene lastnine, niti ni bil tolikšen problem, saj je bilo tudi ogromno stanovanj v lasti družbenih organizacij (podjetij, občin, skladov,…). Zaradi vsega naštetega, praviloma, v zemljiški knjigi pri večstanovanjskih stavbah, ni bila zavedena pravica uporabe pripadajočega zemljišča k stavbi za lastnike stanovanj. Drugače pa je bilo pri individualnih stavbah (enodružinskih), kjer je lastnik stavbe ali posameznega dela vpisal pravico uporabe v zemljiško knjigo,na funkcionalnem zemljišču. Ob prehodu iz družbene na privatno lastnino je zakonodajalec, v postopku privatizacije stanovanj, predvidel tudi problem pripadajočih zemljišč. Tako je v tretjem odstavku 8. člena stanovanjskega zakona iz leta 1991 (t. i. Jazbinškovega zakona) določil: Skupni prostori, deli, objekti in naprave večstanovanjske hiše so po tem zakonu tudi drugi prostori, deli, objekti in naprave, ki so v posebni stavbi, ali pa so del druge stavbe (skupna kotlovnica, skupni hidrofori) in objekti zunanje ureditve na funkcionalnem in skupnem funkcionalnem zemljišču, ki služijo hiši kot celoti ali več stanovanjskim hišam. V 9. členu tega zakona pa dodal: Funkcionalno zemljišče stanovanjske hiše je po tem zakonu tisto zemljišče, ki je neposredno namenjeno njeni redni rabi in brez katerega ne more funkcionirati, kot npr.: dostopne poti, dovozi, parkirni prostori, prostori za smetnjake, prostori za igro, počitek in podobno.

Skupno funkcionalno zemljišče je, po tem zakonu, zemljišče iz prejšnjega odstavka, kadar služi več stanovanjskim hišam neposredno ali posredno in ne sodi med dobrine v splošni rabi.

Po Zakonu o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini (ZLNDL iz leta 1997) se je na vseh nepremičninah, kjer je bila pravica uporabe vpisana v zemljiško knjigo spremenila v lastninsko pravico. Problem, kot je bilo že omenjeno je ostal tam kjer pravice uporabe ni bilo vpisane v zemljiško knjigo. Kljub takrat veljavnem stanovanjskem zakonu, je bil problem pri določitvi funkcionalnega zemljišča, k večstanovanjskim stavbam, preveč kompleksen in se ni izvajal. Leta 1999 je prišel v veljavo interventni zakon, Zakon o posebnih pogojih za vpis lastninske pravice na posameznih delih stavbe v zemljiško knjigo (ZPPLPS), ki je omogočal vpis posameznih stanovanj v zemljiško knjigo, pripadajočega zemljišča, zemljišča pod stavbo pa ni urejal. Zakon je veljal do novembra 2004.

Danes se vpis etažne lastnine in pripadajočega zemljišča k stavbi, izvede na podlagi Zakona o zemljiški knjigi (iz leta 2003 s številnimi novelami), Zakona o evidentiranju nepremičnin (sprejet leta 2006) in Stvarno pravnega zakonika (sprejet leta 2002). Vendar omenjeni akti ne rešujejo problemov iz preteklosti, v kolikor vsi lastniki nočejo ali ne morejo sodelovati. Zato smo leta 2008 dobili Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine, na predlog pridobitelja posameznega dela stavbe in o določanju pripadajočega zemljišča k stavbi (ZVEtL). ZVEtL ne vsebuje nikakršnih novih materialnopravnih pravil, prav tako ne določa novih pravic posameznikov, temveč le omogoča, da se njihove že pridobljene pravice zavarujejo in pravilno vpišejo, oziroma evidentirajo v nepremičninskih evidencah. Kako poteka postopek za določitev pripadajočega zemljišča k stavbi pa v nadaljevanju.

Postopek za določitev pripadajočega zemljišča, na predlog posameznega pridobitelja dela stavbe

Če strnemo postopek po ZVEtL-u, za pridobitev pripadajočega zemljišča, poteka nekako takole:

  • Na nepravdni oddelek sodišča damo predlog pridobitelja posameznega dela stavbe za uvedbo postopka – smiselno je, da dodamo k predlogu dovolj dokazov. Tu mislimo predvsem, na pridobitev podatkov iz javnih evidenc, gradbena dokumentacija iz časa gradnje in trenutni prostorski načrti, prikaz trenutnega stanja v zemljiškem katastru in zgodovinski pregled parcel, kataster gospodarske infrastrukture, analiza stanja, predlogi za rešitve in druga dejstva, ki bi lahko bilo pomembna.
  • Priporočljiva je zaznamba postopka v zemljiški knjigi (smiselno je da pridobitelj zaznamuje predlog v zemljiški knjigi, saj sodišče potrebuje za to dejanje kar precej časa). • Sodišče predlog preveri. Če smo dodali dovolj dokazov, ki so omenjeni v prvi alineji, bo delo sodišča lažje, hitrejše in kvalitetnejše.
  • Ko je sodišče preverilo predlog, ga zaznamuje v zemljiški knjigi po uradni dolžnosti. Kot je bilo že omenjeno, je smiselno, da to naredimo sami, takoj ob vložitvi. V zemljiški knjigi se postopa tako, kot pri zaznambi spora – sodišče obvesti zemljiškoknjižnega lastnika.
  • Prijava udeležbe drugih pridobiteljev znotraj stavbe in drugih oseb, ki imajo pravni interes – dopustitev sodelovanja posameznim prijaviteljem s strani sodišča.
  • Posredovanje predloga za uvedbo postopka vsem sodelujočim.
  • Pripravljalna dela sodišča. Sodišče po potrebi uporabi izvedenca urbanistične in geodetske stroke. Udeleženci plačajo stroške.
  • Kot izvedenci geodetske stroke so lahko geodetska uprava – GURS, sodni izvedenec geodetske stroke ali geodetsko podjetje
  • Izvedenec geodetske stroke, lahko pomaga pri pripravi predloga (ugotovitev identifikacijskih oznak, ugotovitev pripadajočega zemljišča), izdela elaborat za vpis stavbe v kataster stavb in elaborat zemljiškega katastra pri parcelacijah.
  • Sodišče izda sklep: Problem lahko nastane, če nasprotni udeleženec (zemljiškoknjižni lastnik – gradbeno podjetje, občina,…) nasprotuje predlogu predlagatelja in odločitvi sodišča. V tem primeru se nepravdni postopek, napoti na pravdo.

Za več informacij nas pokličite