Lastniki stanovanj se večinoma ne zavedajo, da so poleg stanovanja kupili tudi funkcionalno ali pripadajoče zemljišče k stavbi. K temu spadajo prostori za smetnjake, otroška igrišča, zelenice, dostopi, pa tudi parkirišča in druga zemljišča, ki jih stavba ali stavbe nujno potrebujejo za njeno rabo. Večina večstanovanjskih stavb je nastala v času družbene lastnine. Kljub temu, da so predpisi že omogočali nastanek etažne lastnine, pa je bil odnos do lastnine, drugačen kot sedaj. Tako se pri večini večstanovanjskih stavb ni vzpostavila etažna lastnina. Prav tako se ni pripisalo funkcionalno zemljišče, k posamezni stavbi ali več stavbam. Zemljišča so ostala v pravici uporabe gradbenih podjetij, ali pa so se prenesla nazaj na občine. Leta 2007 se je, v skladu z Zakonom o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini, pravica uporabe zemljišča prenesla na lastninski pravico za tiste nepremičnine, ki so takrat imeli v zemljiški knjigi to zaznambo.
Lastniki individualnih (enodružinskih) hiš, so imeli na parcelah, kjer so stale te hiše, v zemljiški knjigi napisano zaznambo pravice uporabe in tako so leta 2007 postali lastniki teh parcel.
Lastniki posameznih delov stavb (stanovanj) v večstanovanjskih stavbah, pa kot rečeno, v letih po končani gradnji, večinoma niso imeli vzpostavljene etažne lastnine, prav tako niso bile odmerjene gradbene parcele in tako tudi ni bilo na njihovo ime zaznambe v zemljiški knjigi. Tako leta 2007 niso postali zemljiškoknjižni lastniki pripadajočih oz. funkcionalnih zemljišč.
V letih po prehodu na nov družbeni sistem, se je počasi razvijala zakonodaja, ki je omogočala nastanek etažne lastnine. Med drugim, se je veliko stanovanj v zemljiško knjigo vpisalo preko interventnega zakona – ZPPLPS, ki je omogočal vpis posameznih delov. Celotne stavbe in skupnih prostorov ni bilo potrebno vpisati. Prav tako se je zemljiškoknjižno lastništvo zemljišča urejalo le na fundusu stavbe oz. stavbišču, med tem ko se zemljiškoknjižno urejanje pripadajočih zemljišč po ZPPLPS ni izvajalo.
Sistemska zakonodaja za nastanek etažne lastnine je prišla šele leta 2002, s pravilnikom o vpisih stavb v kataster stavb, na podlagi Zakona o evidentiranju nepremičnin, državne meje in prostorskih enot (ZENDMPE). Vendar tudi tiste stavbe, ki so se vpisale po tem zakonu pogosto niso (v celoti) rešile problema pripadajočih zemljišč. Za nastanek etažne lastnine in vpis pripadajočega zemljišča, je namreč moral sodelovati lastnik zemljišča. Ta pa pogosto ni želel prenesti lastništva na etažne lastnike. Tako imamo danes v Sloveniji veliko večstanovanjskih stavb ali stavb z več deli, ki nimajo urejenega pripadajočega zemljišča. Ta zemljišča so večinoma v zemljiški knjigi, pisana na (propadle) graditelje ali njihove domnevne pravne naslednike, občine in druge osebe.
Zaradi reševanj omenjenih stanj so leta 2008 sprejeli zakon Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine, na predlog pridobitelja posameznega dela stavbe in o določanju pripadajočega zemljišča k stavbi (ZVEtL). Zakon omogoča reševanje opisanih problemov preko sodišča, po nepravdni poti. Posamezen etažni lastnik ali upravnik lahko sproži postopek za nastanek (dokončanje) etažne lastnine in pridobitev pripadajočega zemljišča k stavbi. K predlogu je priporočljivo priložiti ustrezno dokumentacijo, ki dokazuje, da zemljišče pripada k stavbi. K dokaznemu gradivu lahko spada: identifikacijsko potrdilo, s katerega je razvidno katere parcele so bile na teh zemljiščih v času gradnje, ter katere so sedaj, pogodba o nakupu stanovanja, investitorska pogodba, urbanistična dokumentacija iz časa gradnje, lokacijska in gradbena dokumentacija, ter drugi dokazi, s katerih je razvidno, kje naj bi bilo pripadajoče zemljišče k stavbi. Več in boljši, kot so dokazi in bolj kot je predlog razumljiv, boljša in hitrejša bo odločitev sodišča.
Ostajajo nekatera geodetska podjetja, ki so se v zadnjih letih specializirala za to delo. Sicer pa, kaj naj naredijo lastniki stanovanj, ki so jim postavili zapornice ali parkomate na njihovem pripadajočem zemljišču? Ali kaj naj preventivno storijo, da se to ne bi zgodilo? Svetujem, da čim prej sprožijo postopek po ZVEtL-u. V kolikor so ga že sprožili in so kljub temu zemljiškoknjižni lastniki postavili zapornice ali parkomate, naj sprožijo dodatne sodne postopke.
Stanovalci na Gotski ulici v Ljubljani so, z začasno sodno odredbo, dosegli spustitev zapornic, ter prekinitev postavljanja novih zapornic. K predlogu z začasno sodno odredbo je bila me drugim priložena vsa dokumentacija kot pri predlogu po ZVEtL-u, torej vsi dokazi, ki dokazujejo, da so lastniki stanovanj ta zemljišča kupili.