Geodetska uprava je, dne 1.9.2011, objavila popravljene podatke o registru nepremičnin (REN), glede na popravke, ki so jih lastniki nepremičnin sporočali v okviru projekta obveščanja, konec leta 2010 in v začetku 2011. Od dne 15.9.2011, lahko lastniki naročijo digitalni izpis vseh njihovih nepremičnin v obliki xml oz. asci datotek. Trenutno (september 2011) REN podatki še nimajo podatkov o vrednosti. Nepremičnine bodo dobile vrednost, ko bo sprejeta novela zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin, kar naj bi se zgodilo do konca leta 2011.
Čeprav še nimamo davka na nepremičnine in se glede na politično krizo govori, da naj bi se uveljavil šele v letu 2013, pa imamo že sedaj kar nekaj zakonov, ki opredeljujejo uporabo teh podatkov. Da se bodo ti zakoni začeli uporabljati, pa potrebujemo omenjeno novelo zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin. Pa poglejmo na katerih področjih bodo ali že skoraj vplivajo podatki iz RENa:
ZAKON O DAVKU NA PROMET NEPREMIČNIN (ZDPN-2)
Davčna osnova je prodajna cena nepremičnine. Prodajna cena nepremičnine je vse, kar predstavlja plačilo (v denarju, v stvareh, v storitvah, v prevzetih dolgovih nekdanjega lastnika in podobno), ki ga je ali ga bo prodajalec prejel od kupca za opravljen promet nepremičnine. Če je prodajna cena iz prejšnjega odstavka nižja od posplošene tržne vrednosti nepremičnine, ugotovljene na podlagi zakona, ki ureja množično vrednotenje nepremičnin za več kot 20%, je davčna osnova 80% posplošene tržne vrednosti te nepremičnine. Ne glede na prejšnji odstavek ima davčni zavezanec do poteka roka za pritožbo pravico zahtevati, da se namesto posplošene tržne vrednosti nepremičnine kot davčna osnova upošteva ocenjena posamična tržna vrednost nepremičnine. V tem primeru stroške cenitve nepremičnine nosi zavezanec. V primeru finančnega najema nepremičnine se stroški financiranja ne vštevajo v davčno osnovo, če so izkazani ločeno od vrednosti nepremičnine. Pri ustanovitvi ali prenosu stavbne pravice je davčna osnova doseženo plačilo, ki ustreza tržni vrednosti stavbne pravice Do vzpostavitve podatkov o posplošeni tržni vrednosti nepremičnin po predpisih o množičnem vrednotenju nepremičnin je, če doseženo plačilo ne ustreza ceni, ki bi se dala doseči v prostem prometu v času nastanka davčne obveznosti, davčna osnova vrednost nepremičnine, ugotovljena v odmernem postopku.
ZAKON O DAVKU NA DEDIŠČINE IN DARILA (ZDDD)
Predmet obdavčitve po tem zakonu je premoženje, ki ga fizična oseba prejme od fizične ali pravne osebe kot dediščino ali darilo in se ne šteje za dohodek po zakonu, ki ureja dohodnino. Predmet obdavčitve po tem zakonu je tudi premoženje, ki ga pravna oseba prejme od pravne ali fizične osebe kot darilo ali dediščina, ki se ne šteje za dohodek po zakonu, ki ureja davek od dohodkov pravnih oseb. Kot premoženje se štejejo: nepremičnine, premičnine, premoženjske in druge stvarne pravice. Pri nepremičninah se kot vrednost nepremičnin šteje 80% posplošene tržne vrednosti, ugotovljene po zakonu, ki ureja množično vrednotenje nepremičnin, kakor je določena nepremičnini v registru nepremičnin na dan nastanka davčne obveznosti. Do vzpostavitve podatkov o posplošeni tržni vrednosti nepremičnin pa je davčna osnova vrednost nepremičnine, ki bi se dala doseči v prostem prometu v času nastanka davčne obveznosti in je ugotovljena v odmernem postopku.
ZAKON O SPREMEMBAH IN DOPOLNITVAH ZAKONA O HIPOTEKARNI IN KOMUNALNI OBVEZNICI (ZHKO-A) opredeljuje določanje vrednosti posameznim nepremičninam za pridobitev hipoteke. Med drugim je v zakonu opredeljeno: Hipotekarna kreditna vrednost na podlagi pravil vrednotenja nepremičnin oziroma posplošena tržna vrednost na podlagi metod množičnega vrednotenja nepremičnin se ugotavlja individualno za vsako nepremičnino posebej.
ZAKON O UMEŠČANJU PROSTORSKIH UREDITEV DRŽAVNEGA POMENA V PROSTOR (ZUPUDPP) V zvezi s pridobivanjem nepremičnin ter pravic na njih za izvedbo prostorskih ureditev, načrtovanih z načrti ureja ta zakon tudi način ocenjevanja vrednosti nepremičnin in pravic na njih ter nadomestil za škodo in drugih stroškov. Podatke za oceno vrednosti nepremičnin pri odkupih in gradnji državne infrastrukture bo torej država črpala tudi iz registra nepremičnin.
ZAKON O SOCIALNO VARSTVENIH PREJEMKIH (ZSVarPre)
Ta zakon ureja pravico do denarne socialne pomoči in pravico do varstvenega dodatka, upravičence ali upravičenke po tem zakonu, pogoje za upravičenost do denarne socialne pomoči in varstvenega dodatka, njuno višino, obdobje dodelitve, način usklajevanja in izplačevanja, postopek ugotavljanja neupravičeno prejete denarne socialne pomoči, njegove posledice in način vračila neupravičeno prejete denarne socialne pomoči, financiranje, nadzor in zbirko podatkov. Denarna socialna pomoč in varstveni dodatek sta socialno varstvena prejemka, namenjena tistim posameznikom ali posameznicam, ki si materialne varnosti ne morejo zagotoviti zaradi okoliščin, na katere sami ne morejo vplivati. Ta zakon je začel veljati 10. 8. 2010, uporabljati pa naj bi se začel 1. 6. 2011. Ker je izvajanje ZSVarPre vezano na ZUPJS (vrstni red uveljavljanja pravic) in ker je v postopku predlog Zakona o spremembah in dopolnitvah Zakona o uveljavljanju pravic iz javnih sredstev, s katerim se predlaga zamik začetka uporabe zakona za pravici do denarne socialne pomoči in do varstvenega dodatka na 1. 1. 2012, je potreben tudi zamik začetka uporabe tega zakona na 1. 1. 2012. Glavni razlog za spremembo začetka uporabe zakona je v zamiku pri dokončnem oblikovanju modela vrednotenja nepremičnin, ki naj bi bil vzpostavljen decembra 2011 ter v zamiku pri vzpostavitvi centralne evidence udeležencev vzgoje in izobraževanj in visokošolskega izobraževanja, kar vse vpliva na vzpostavitev informacijskega sistema za podporo izvajanja ZSVarPre oziroma ZUPJS.
ZAKON O UVELJAVLJANJU PRAVIC IZ JAVNIH SREDSTEV (ZUPJS)
Ta zakon določa vrste denarnih prejemkov, subvencij in plačil (v nadaljnjem besedilu: pravica iz javnih sredstev), o katerih se odloča po tem zakonu, meje dohodkov, ki se upoštevajo pri uveljavljanju pravic iz javnih sredstev, ki so odvisne od materialnega položaja, enoten način ugotavljanja materialnega položaja, višino določenih pravic iz javnih sredstev in postopek njihovega uveljavljanja. Nepremičnine, ki so v lasti upravičencev bodo pomebno vplivale na prejemke ali subvencije. Nepremičnine, ki se ne štejejo so: stanovanje, v katerem oseba dejansko prebiva, do vrednosti primernega stanovanja; poslovni prostori in poslovne stavbe, drugi objekti in premično premoženje, ki ga vlagatelj ali druga oseba, ki se upošteva pri ugotavljanju materialnega položaja, uporablja za oziroma pri pridobivanju dohodka iz dejavnosti, dokler ta dohodek iz dejavnosti dosega vsaj višino minimalne plače; kmetijsko in gozdno zemljišče, ki daje dohodek, ki se po tem zakonu upošteva pri ugotavljanju materialnega položaja. Pri ugotavljanju velikosti primernega stanovanja se upošteva število oseb, ki imajo na naslovu tega stanovanja stalno prebivališče in na tem naslovu tudi dejansko prebivajo. Primerna velikost stanovanja je 2-kratnik največje površine, določene s predpisom, ki ureja dodelitev neprofitnega stanovanja v najem, pri kateri ni plačila lastne udeležbe in varščine. Če je uporabna površina stanovanja večja od uporabne površine primernega stanovanja, se kot premoženje upošteva razlika med posplošeno tržno vrednostjo tega stanovanja, izračunana po metodologiji množičnega vrednotenja nepremičnin in vrednostjo primernega stanovanja.
Vrednost primernega stanovanja se izračuna tako, da se velikost primernega stanovanja pomnoži z vrednostjo m2 stanovanja, glede na posplošeno tržno vrednost stanovanja. Vrednost m2 stanovanja glede na posplošeno tržno vrednost tega stanovanja se izračuna tako, da se posplošena tržna vrednost stanovanja deli z m2 uporabne površine tega stanovanja. Podatki o posplošeni tržni vrednosti stanovanja in podatki o m2 uporabne površine stanovanja, se pridobijo iz zbirke podatkov, ki vsebuje podatke o vrednosti nepremičnin. To je registra nepremičnin. Vrednost primernega stanovanja se izračuna tako, da se primerna velikost stanovanja pomnoži z vrednostjo kvadratnega metra stanovanja, glede na posplošeno tržno vrednost stanovanja. Pri ugotavljanju velikosti primernega stanovanja se upošteva število oseb, ki imajo na naslovu tega stanovanja stalno prebivališče in na tem naslovu tudi dejansko prebivajo.
Če je uporabna površina stanovanja večja od uporabne površine primernega stanovanja in je upravičenec denarno socialno pomoč v zadnjih 18 mesecih prejel več kot dvanajstkrat, je upravičen do denarne socialne pomoči, le v primeru, da soglaša z vpisom prepovedi odtujitve in obremenitve nepremičnine, katere lastnik je, v korist Republike Slovenije.
Primeri velikosti primernega stanovanja oziroma stanovanjske hiše:
- 1-članska družina 60 m2
- 2-članska družina 90 m2
- 3-članska družina 110 m2
- 4-članska družina 130 m2
- 5-članska družina 150 m2
- 6-članska družina 170 m2
Za vsakega nadaljnjega člana gospodinjstva, se površine povečajo za 12 m2.
Za uporabo vseh določb tega zakona, čakamo na vzpostavitve zbirke podatkov o vrednosti nepremičnin, novelo zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin. Zakon, ki jih s skupnim izrazom imenuje »pravice iz javnih sredstev« so:
- Denarni prejemki:
- otroški dodatek,
- denarna socialna pomoč,
- varstveni dodatek,
- državna štipendija;
- Subvencije in plačila:
- znižanje plačila za programe vrtcev po zakonu, ki ureja predšolsko vzgojo,
- dodatna subvencija malice za učence in dijake po zakonu, ki ureja šolsko prehrano,
- subvencija prevozov za dijake in študente po zakonu, ki ureja organizacijo in financiranje vzgoje in izobraževanja, in po zakonu, ki ureja visoko šolstvo,
- oprostitev plačil socialnovarstvenih storitev po zakonu, ki ureja socialno varstvo,
- prispevek k plačilu sredstev, namenjenih za plačilo oziroma doplačilo pravic družinskega pomočnika po zakonu, ki ureja socialno varstvo,
- subvencija najemnine neprofitnega najemnega stanovanja, namenskega najemnega stanovanja, bivalne enote, tržnega najemnega in hišniškega stanovanja po zakonu, ki ureja stanovanjska razmerja,
- pravica do kritja razlike do polne vrednosti zdravstvenih storitev po zakonu, ki ureja zdravstveno zavarovanje,
- pravica do plačila prispevka za obvezno zdravstveno zavarovanje za državljane Republike Slovenije s stalnim prebivališčem v Republiki Sloveniji, ki niso zavarovanci iz drugega naslova po zakonu, ki ureja zdravstveno zavarovanje.
OSNUTEK ZAKONA O DAVKU NA NEPREMIČNINE je trenutno objavljen z dne 15.7.2010. Prav gotovo bo zakon vsaj v nekaterih segmentih drugačen. Najverjetneje moramo počakati na novo oblast. Uveljavitev Zakona o davku na nepremičnine bo vsekakor vplivala na vsakega lastnika nepremičnin v Sloveniji. In nikakor ne bo vseeno, kot to ni že sedaj, kako so podatki evidentirani v registru nepremičnin.
Poleg zakonskih opredelitev, ki so opisane zgoraj in se nas bodo dotaknile predvidoma že konec leta 2011, če bo državni zbor sprejel novelo zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin, pa GURS že sedaj posreduje informativne podatke, o vrednosti nepremičnin, nekaterim organom v postopkih presojanja upravičenosti različnih prosilcev pomoči.