Razlaga in uporaba 150. člena GZ-1B (domneva gradbenega in uporabnega dovoljenja)

Starejše hiše, zgrajene pred desetletji, imajo pogosto nepopolno dokumentacijo. Novela GZ-1B uvaja zakonsko domnevo izdaje gradbenega in uporabnega dovoljenja za take objekte, da se uredi njihov pravni status.zurnal24.siopv-law.com

Vsebina in namen 150. člena GZ-1B

150. člen GZ-1B (novela Gradbenega zakona, veljavna od 15. 10. 2025) uvaja zakonsko domnevo, da imajo določeni starejši objekti pridobljeno gradbeno in uporabno dovoljenje, četudi izvirne dokumentacije ni mogoče predložiti. Ta določba je namenjena reševanju problema številnih starejših stavb, kjer so dovoljenja sicer bila izdana, a so se zaradi poteka časa, menjave lastnikov ali nepopolnih arhivov izgubila opv-law.comzurnal24.si. Zakonodajalec je mejni datum določil 1. januar 1995, ker je s tem datumom država prevzela pristojnost izdaje gradbenih in uporabnih dovoljenj od občin – vsi arhivi in evidence postopkov se takrat niso prenesli, zato država za obdobje pred 1995 nima zanesljivih evidenc o izdanih dovoljenjih opv-law.comzurnal24.si. Posledično veliko stavb, zgrajenih pred 1995, danes formalno nima dokazil o dovoljenjih, čeprav se domneva, da so dovoljenja obstajala. Novela GZ-1B zapolnjuje to vrzel v evidencah za objekte starejše od ~30 let in lastnikom nudi večjo pravno varnost glede uporabe takih stavb opv-law.comopv-law.com. Poudariti pa je, da ta ureditev ni amnestija za nedovoljene gradnje – nezakonito zgrajeni ali neskladni deli objektov s tem avtomatično ne postanejo legalni opv-law.com. Določba predvsem potrjuje legalnost objektov, ki so bili zgrajeni zakonito, vendar dokazila o dovoljenjih manjkajo, ne pa legalizira na črno dozidanih ali spremenjenih objektov.

V prvem odstavku 150. člena so naštete kategorije objektov, za katere po zakonu velja, da imajo izdano GD in UD (brez posebnega dokazovanja): med njimi so vsi objekti zgrajeni pred 31. 12. 1967, določeni infrastrukturni in obrambni objekti pred 25. 6. 1991, objekti zgrajeni po posebnem potresnem zakonu ter enodružinske hiše zgrajene na podlagi gradbenega dovoljenja do 1. 1. 2003 uradni-list.siuradni-list.si. Ti objekti se avtomatično štejejo za legalne in uporabljive, zakon priznava, da imajo “po tem zakonu” gradbeno in uporabno dovoljenje. Za stanovanjske stavbe je pomembna zlasti kategorija enostanovanjskih hiš z GD do 1.1.2003, saj so te po GZ-1B zdaj ex lege obravnavane, kot da imajo uporabno dovoljenje gov.sigov.si – s tem se odpravlja težava mnogih starejših hiš, ki so pridobile gradbeno dovoljenje, a lastniki niso nikoli posebej pridobili uporabnega dovoljenja.

Drugi odstavek 150. člena pa ureja objekte (ali dele objektov) zgrajene pred 1. 1. 1995, za katere iz različnih dokazov izhaja, da je bilo zanje pridobljeno gradbeno ali uporabno dovoljenje, čeprav ga stranka ne more predložiti. Tak objekt se po zakonu ne šteje za nelegalen ali neskladen in se ga sme – ne glede na zahtevo 8. člena GZ-1 o obveznem uporabnem dovoljenju – normalno uporabljati uradni-list.siuradni-list.si. To pomeni, da zakon priznava njegovo legalnost in skladnost, čeprav fizičnega dokumenta dovoljenja ni. Ključni pogoj je, da obstajajo verodostojni indici, da je bilo dovoljenje dejansko izdano (npr. številka in datum GD/UD omenjena v starih listinah, zemljiškoknjižni izpiski, kupoprodajne pogodbe, projektna dokumentacija, arhivski podatki, pričevanja ipd.) zurnal24.sizurnal24.si. Določba tako fiktivno “oživi” izgubljeno gradbeno/uporabno dovoljenje – če lahko lastnik z dokazili izkaže, da je objekt nekoč dobil dovoljenje, se objekt pravno obravnava, kot da ima to dovoljenje, četudi papirjev ni več možno dobiti.

Namen te določbe je torej olajšati položaj lastnikov starejših stanovanjskih hiš in podobnih objektov, ki so v uporabi desetletja, vendar zaradi administrativnih sprememb in časa nimajo urejene dokumentacije. V praksi je neurejen status takih objektov povzročal težave pri prodaji, dedovanju, zavarovanju, pridobivanju subvencij (npr. Eko sklad) ali prijavi bivališča opv-law.comopv-law.com. Z domnevo dovoljenj se pravno priznava, da so ti objekti legalni in imajo dovoljenje za uporabo, čeprav lastniki ne morejo predložiti originalnih odločb. Kot je poudarilo Ministrstvo za naravne vire in prostor, novela lastnikom starejših objektov nudi pravno jasnost, nedovoljena gradnja pa še vedno ostaja prekršek – zakon torej ne »legalizira« na črno zgrajenih delov, temveč zgolj odpravlja birokratsko praznino v evidencah opv-law.com.

Pogoji za uveljavitev domneve in izdajo odločbe o domnevi

Zakonska domneva velja sama po sebi – to pomeni, da objekt, ki izpolnjuje kriterije (starost in dokaz obstoja dovoljenja), velja za legalnega in primernega za uporabo že na podlagi zakona, tudi brez posebne odločbe. Z novelo so namreč izrecno zapisali, da upravni organi morajo v vseh postopkih upoštevati to domnevo in od stranke ne smejo zahtevati, da priskrbi kakršnokoli potrdilo ali odločbo o domnevi pravnisos.si. Pridobitev uradne odločbe o domnevi (ki formalno potrdi, da objekt šteje za dovoljen) je torej neobvezna in prepuščena želji lastnika zurnal24.si. Lastniki se zanjo običajno odločijo, kadar potrebujejo pisni dokaz o legalnosti (npr. zaradi vpisa v kataster stavb, financiranja, prodaje, kandidiranja za subvencije ipd.), saj odločba o domnevi v praksi nadomešča uporabno dovoljenje. Odločba o domnevi se vedno izda za celoten objekt (ne pa za posamezni del) – nadomešča namreč uporabno dovoljenje, ki prav tako velja za objekt kot celoto zurnal24.si.

Da pa upravna enota sploh izda odločbo o domnevi izdaje GD in UD, mora lastnik v postopku izkazati nekaj dodatnih zakonskih pogojev. Ti pogoji, določeni v tretjem odstavku 150. člena GZ-1B, zagotavljajo, da se domneva uporabi le za tiste objekte, ki so dejansko ustrezno zgrajeni in kasneje niso bili nedovoljeno spreminjani. Pogoji za izdajo odločbe so zlasti uradni-list.siuradni-list.si:

• Stavba je starejša od mejnega datuma – objekt (ali del) je bil v celoti zgrajen pred 1. januarjem 1995. To je osnovni časovni kriterij za uporabo domneve (oz. pred 1968 ali 1991 za posebne objekte v 1. odstavku). Lastnik mora z ustreznimi viri dokazati starost objekta (npr. arhivski načrti, stare fotografije, podatki geodetske uprave, pričevanja sosedov ipd.) zurnal24.sizurnal24.si. Dovolj je dokazovanje z verjetnostjo, ne absolutno gotovostjo – uradna oseba lahko na podlagi posrednih dokazov presodi, da je verjetno objekt tako star zurnal24.sizurnal24.si. (Pri hišah pred 1967 je dodatni pogoj še, da se namembnost od takrat ni bistveno spremenila, npr. da je hiša ostala stanovanjska zurnal24.sizurnal24.si.)
• Obstoj dovoljenja je izkazan z dokazi – iz različnih dokazov mora izhajati, da je za objekt bilo izdano gradbeno ali uporabno dovoljenje. Lastnik lahko predloži posredne dokaze kot so: stare kupoprodajne pogodbe ali zemljiškoknjižni zapisi, ki navajajo številko gradbenega dovoljenja; morebitne projektne načrte z žigom upravnega organa; potrdila občine o prijavi gradnje; arhivski evidenčni listi ali vpis v register zgrajenih objektov; pričevanja starih lastnikov ali sosedov, fotografije objekta v času gradnje itd. zurnal24.sizurnal24.si. Ni potrebno predložiti izvirnega dovoljenja, zadostuje nabor dokazov, ki verodostojno kažjo na njegov obstoj. Zakon določa milejši dokazni standard – dokazovanje “z verjetnostjo”, kar pomeni, da uradna oseba potrebuje le prepričanje nad 50 %, da so dejstva resnična opv-law.com. Ni potrebno dokazati “onkraj razumnega dvoma”; zavedajoč se, da za tako stare zadeve pogosto ni trdnih dokazov, se kot dovolj upoštevajo tudi verjetnostni indici zurnal24.sizurnal24.si. (V opisanem primeru iz prakse je lastnik npr. priložil star zemljevid z vrisano hišo, potrdilo o stalnem prebivališču prejšnjega lastnika v hiši l. 2003 ter pridobil izjave sosedov, da hiša stoji od nekdaj in se uporablja kot stanovanje zurnal24.si.)
• Objekt po 1. 1. 1995 ni bil nedovoljeno spremenjen – to je ključni pogoj glede skladnosti objekta. Zakon zahteva, da se objekt od mejnega datuma (1995) ni spreminjal, ali da so bile spremembe zgolj takšne, za katere po nobenem predpisu ni bilo treba pridobiti gradbenega dovoljenja uradni-list.si. Dovoljene so torej manjše spremembe v okviru rednega vzdrževanja, manjših rekonstrukcij ali dopustnih odstopanj, ki niso terjale novega dovoljenja zurnal24.si. Če pa je bil objekt v tem obdobju bistveno spremenjen – npr. prizidana je bila nova etaža, razširjen tloris, spremenjena namembnost v kaj drugega – in investitor ni pridobil gradbenega dovoljenja za te posege, potem domneve ni mogoče uveljaviti za tak objekt zurnal24.sizurnal24.si. Povedano drugače, objekt, ki je zaradi kasnejših nepovabljenih posegov postal “neskladen” (v smislu da odstopa od prvotno dovoljenega stanja), ne izpolnjuje pogojev, da bi zanj izdali odločbo o domnevi. (Če je investitor za spremembo pridobil dovoljenje, pa ta sprememba sama po sebi ni problem – tak objekt še vedno izpolnjuje pogoj, saj ima dovoljenje tudi za svojo spremenjeno fazo zurnal24.si.) Upravna enota bo v postopku zato preverila, ali trenutni obseg in oblika stavbe ustrezata stanju pred 1995 oziroma ali so bile kasnejše spremembe legalne. V praksi lahko to pomeni pregled stanja na terenu, primerjavo s starejšimi posnetki ali načrti, zahtevo po podatkih o gabaritih, etažnosti, naklonu strehe ipd. zurnal24.sizurnal24.si. Če hiša danes očitno presega prvotni obseg (npr. zazidani prizidek brez dovoljenja), bo organ zaključil, da gre (v tem delu) za nedovoljeno gradnjo in odločbe o domnevi ne bo izdal zurnal24.si.
• Objekt je evidentiran v uradnih evidencah – tretji pogoj je, da je objekt v času vložitve zahteve vpisan v kataster nepremičnin oz. evidentiran skladno s predpisi o evidentiranju (kar danes pomeni, da ima stavba t. i. katastrski vpis, ne zgolj registrskega) uradni-list.sizurnal24.si. Nova novela je tu jasna: objekt mora biti geodetsko izmerjen in vpisan kot stavba v katastru. Registrski vpis (brez elaborata) ni dovolj zurnal24.si. To v praksi od lastnika zahteva, da pred vložitvijo vloge uredi potrebne geodetske posnetke in vpis stavbe – podobno kot pri legalizaciji. (Prejšnja ureditev po ZGO-1 je omenjala le vpis zemljišča v zemljiški kataster zurnal24.si, kar je povzročalo nejasnosti, zdaj pa je zahtevana polna evidentiranost stavbe v skladu z veljavno zakonodajo.) Če stavba ni izmerjena, bo UE zahtevo zavrnila oziroma vlagatelja napotila, da najprej uredi vpis stavbe v kataster zurnal24.sizurnal24.si. Poudariti velja, da je treba priložiti tudi dokumentacijo o obstoječem stanju objekta – v praksi organi zahtevajo projekt za legalizacijo (posnetek obstoječega stanja) skupaj s strokovno izjavo pooblaščenega strokovnjaka o zanesljivosti objekta opv-law.comzurnal24.si. Tako se preveri, ali objekt izpolnjuje minimalne varnostne in bistvene zahteve za uporabo (čeprav odločba o domnevi uradno ne potrjuje potresne varnosti ali skladnosti z gradbenimi predpisi, je tak strokovni pregled vseeno zahtevan) opv-law.comopv-law.com. Ministrstvo je poudarilo, da noben objekt pred 1995 ne dosega današnjih standardov brez pregleda, zato se ob zahtevi za domnevo zahteva tehnična dokumentacija z izjavo o dejanskem stanju in sposobnosti za uporabo opv-law.com.

Izpolnitev navedenih pogojev mora vlagatelj izkazati, pri čemer kot rečeno zadošča dokazni standard verjetnosti. Zakon v 4. odstavku 150. člena izrecno pravi, da stranka zadostuje, če pogoje dokaže z verjetnostjo uradni-list.si. To pomeni, da ni treba predložiti popolnih in formalnih dokazil kot pri klasičnem postopku – dovolj je, da je na podlagi predloženih dokazov uradnik prepričan, da je verjetno objekt izpolnjeval pogoje (praviloma bo to sklenil, če ni resnih razlogov za dvom v obstoječe dokaze) zurnal24.sizurnal24.si. V opisanem primeru je ministrstvo pojasnilo, da zaradi časovne oddaljenosti ni potrebno ugotavljati “do potankosti” – če objekt stoji že desetletja, se ne pričakuje trdnih nedvoumnih dokazov, temveč zadoščajo pretežno prepričljivi indici zurnal24.sizurnal24.si. Ta fleksibilnost pa ima meje: če organ zazna očitno nedovoljene spremembe ali neizpolnjevanje pogojev, bo zahtevo zavrnil. V praksi se je izkazalo, da so nekatere upravne enote pogoje razlagale strogo, včasih celo preko črke zakona (zahtevale fotografije iz leta 1968, dokazovanje materiala zidave hiše ipd.) zurnal24.sizurnal24.si, vendar je z novelo GZ-1B zakonodajalec bolj jasno predpisal, kaj smejo terjati (npr. katastrski vpis in dokaz o nespremenjenosti objekta).

Neskladen objekt in odločba o domnevi v praksi

Vaše konkretno vprašanje se glasi, ali je lahko objekt neskladen (torej zgrajen drugače, kot je bilo določeno v gradbenem dovoljenju) in ali lahko na upravni enoti brez predložitve prilog (projektov) zgolj zatrjujete, da je GD bilo izdano – in pričakujete, da bo upravna enota vseeno izdala odločbo o domnevi uporabnega dovoljenja za tak objekt.

Na podlagi zgoraj pojasnjenih določil in pogojev je odgovor: ne, objekt z večjimi neskladnostmi ne izpolnjuje pogojev za odločbo o domnevi. Zakonodajalec je jasno določil, da se domneva lahko potrdi z odločbo le, če objekt po 1. 1. 1995 ni bil spreminjan v nasprotju s predpisi zurnal24.si. Če je torej stavba “neskladna” v smislu gradbene zakonodaje (tj. odstopa od izdanega dovoljenja v takšni meri, da bi za te spremembe bilo treba pridobiti novo GD, pa tega lastnik ni storil), potem upravičenec ne more dobiti odločbe o domnevnem dovoljenju za tak objekt zurnal24.si. Domneva temelji na predpostavki, da je bil objekt zgrajen zakonito in v skladu z dovoljenjem, le dokazila so se izgubila. Ne more pa se uporabiti za legalizacijo poznejših nedovoljenih prizidkov ali nadzidav – takšne “črne” spremembe zakon še vedno obravnava kot prekršek, ki se ureja z ustrezno legalizacijo (npr. po 145. členu GZ-1) ali odstranitvijo opv-law.com.

V praksi bo upravna enota ob presoji vloge zelo verjetno preverila obseg in izgled objekta. Če obstoja sum, da objekt ni enak tistemu, za katerega naj bi bilo dovoljenje izdano, bo zahtevala dodatna pojasnila ali dokaze. Kot smo videli v enem primeru, so na UE zahtevali celo stare fotografije in podatke o gabaritih hiše, da bi primerjali stanje nekoč in danes zurnal24.si. V opisanem primeru pred 1967 je imel lastnik sicer dovoljenje UE za obnovo strehe (z manjšim podaljšanjem napušča), a so mu uradniki kljub temu očitali, da je hiša spremenjena in zahtevali dokazila, da se “od leta 1968 ni nič spremenila” zurnal24.sizurnal24.si. Pokazalo se je, da upravne enote zelo strogo presojajo vsak dodatek ali razširitev, četudi majhno. Ministrstvo je pojasnilo stališče: če se je oblika ali velikost objekta bistveno spremenila, potem objekt ni več tak kot prvotno in gre lahko za črno gradnjo zurnal24.sizurnal24.si. To pomeni, da mora lastnik v takem primeru najprej posebej legalizirati tisti nedovoljeno zgrajeni del (npr. prizidek), sicer ne bo mogel pridobiti odločbe o domnevi za celoto. Odločba se namreč izda le za celoten objekt, ne za posamezen del zurnal24.si, zato že majhen nelegalen del lahko onemogoči izdajo odločbe za objekt v celoti.

Samo ustna izjava, da je bilo gradbeno dovoljenje izdano, ne bo zadostovala. Organ bo zahteval konkretne indice – kot rečeno vsaj posredne dokumente ali pričevanja, ki jih lahko ocenijo kot verjetne zurnal24.sizurnal24.si. Če vlagatelj ne predloži nobenih prilog (načrtov ali listin) in zgolj trdi, da “je dovoljenje nekje bilo”, obstaja velika verjetnost, da bo postopek neuspešen. Upravna enota ima pravico v dvomu zahtevo zavrniti, saj breme dokazovanja (čeprav omiljeno na verjetnost) leži na investitorju. Kot ste omenili “priloge za GD” – če jih nimate, lahko uporabite druge dokaze (npr. pogodbe, registri, pričanja), a nekaj boste morali pokazati, da se organ prepriča o obstoju dovoljenja. Prav tako bo UE skoraj zagotovo zahtevala, da predložite posnetek obstoječega stanja objekta s strani pooblaščenega inženirja ter njegovo izjavo o skladnosti izvedbe z (domnevnim) gradbenim dovoljenjem in zakonom pravnisos.siopv-law.com. Ta izjava bo posebej problematična, če objekt dejansko ni skladen z nobenim dovoljenjem – pooblaščeni strokovnjak ne bo mogel potrditi skladnosti, če obstajajo nedovoljene večje spremembe. V takem primeru je pot do odločbe o domnevi praktično zaprta, dokler se neskladje ne odpravi ali formalno uredi.

Na podlagi zakona in znanih praks lahko torej sklenemo: če objekt ni zgrajen v skladu z (domnevno) izdanim dovoljenjem, mu 150. člen GZ-1B ne more retroaktivno podeliti “čistosti”. Upravna enota ne bo izdala odločbe o domnevnem uporabnem dovoljenju, če ugotovi, da objekt od izdaje prvotnega GD odstopa na način, ki bi zahteval novo dovoljenje, pa tega ni. V takih primerih bo lastniku preostalo uporabiti postopek legalizacije (145. člen GZ-1 za objekte daljšega obstoja pred 2018) za tisti neskladni del, ali urediti situacijo drugače (morebitna odstranitev spornega dela), preden lahko uveljavlja domnevo za preostanek objekta.

Za stanovanjske hiše to praktično pomeni: če imate npr. hišo zgrajeno 1980 z gradbenim dovoljenjem, a ste kasneje brez dovoljenja dogradili prizidek ali nadzidali mansardo, ne morete računati, da boste z domnevno odločbo “pokrili” tudi ta prizidek. Domneva bo veljala le za tisti del hiše, ki je bil dejansko zajet v (izgubljenem) dovoljenju, nelegalno dograjen del pa ostaja nelegalen. Ker pa se odločba nanaša na cel objekt, je ne boste mogli pridobiti, dokler objekt kot celota ni skladen. Kot je zapisano v obrazložitvi novele: “Če se je tak objekt v 30-letnem obdobju spremenil na način, da bi za spremembo potreboval GD, pa tega nima, se zanj ne more izdati odločba o domnevi.” zurnal24.si.

Sklepna misel

150. člen GZ-1B prinaša dobrodošlo rešitev za starejše legalno zgrajene hiše z izgubljenimi papirji, vendar ne predstavlja bližnjice za prikritje kasnejših nelegalnih posegov. Pravni strokovnjaki poudarjajo, da novela odpravlja le administrativne ovire (manjkajoča dovoljenja zaradi arhivske praznine), ne pa materialnih zahtev gradnje opv-law.com. Nelegalne in neskladne gradnje ostajajo prepovedane in zanje je predvidena legalizacija po ločenem postopku (z dokazovanjem izpolnjevanja prostorskih in tehničnih zahtev ter plačilom sankcij) opv-law.com. Upravne enote pri odločanju o domnevi skrbno preverjajo, ali objekt izpolnjuje predpisane pogoje – zahtevale bodo dokazila o starosti in dovoljenjih ter pogosto tudi geodetske in strokovne elaborate o stanju objekta zurnal24.sizurnal24.si. Če so pogoji izpolnjeni (objekt star in nespremenjen, evidenca urejena, obstoj dovoljenja verjetno izkazan), se objekt že po zakonu smatra za legalen in primeren za uporabo, lastnik pa lahko dobi še formalno potrditev v obliki odločbe o domnevi zurnal24.sipravnisos.si. Ta odločba mu bo služila kot dokaz uporabnega dovoljenja in mu olajšala pravni promet z nepremičnino. V nasprotnem primeru – če pa objekt bistveno odstopa od dovoljenega stanja in dokazila manjkajo – pa 150. člen ne more biti čarobna rešitev; potrebno bo urediti neskladja po drugih postopkih ali predložiti trdnejše dokaze, preden bo mogoče uspešno uveljaviti domnevo izdaje dovoljenj.

Viri: Pravna razlaga členov in pogojev temelji na besedilu novele GZ-1B uradni-list.siuradni-list.si, uradnih pojasnilih Ministrstva za prostor zurnal24.sizurnal24.si ter strokovnih člankih (Pravni SOS, OPV in mediji) o domnevi gradbenega dovoljenja opv-law.comopv-law.com. Izkušnje iz prakse so ponazorjene s primeri postopkov na upravnih enotah, kot jih opisuje članek v Žurnal24 zurnal24.sizurnal24.si, kar nakazuje, da se zakon v praksi razlaga zelo restriktivno, kadar obstaja sum neskladne gradnje. Skupen zaključek je, da 150. člen močno olajša pravno ureditev starih skladnih objektov, ne omogoča pa legalizacije neskladij zgolj z izgovarjanjem na starost objekta in domnevno dovoljenje brez dokazov.