Obdavčitev nepremičnin nad 1.000.000€

Vlada RS namerava obdavčiti nepremičnine v skupni vrednosti nad 1.000.000€. V sklopu Vladnih ukrepov, za uravnoteženje javnih financ, je tudi predlog za obdavčitev nepremičnin, ki v skupni vrednosti presežejo 1.000.000€. Zato se je v zadnjem času na naše podjetje obrnilo kar nekaj lastnikov, z vprašanji, kako vplivati na vrednost nepremičnine. Na posplošeno vrednost nepremičnin najbolj vplivajo sledeči faktorji (povzeto po GURS, mag. Martin Smodiš):

  1. Model vrednotenja nepremičnin. Določen je v odvisnosti od tipa nepremičnine. Npr bencinski servis ima podobno vrednost ne glede na lokacijo.
  2. Lokacija – vrednostna cona in vrednostna raven. Hiša z enakimi karakteristikami ima na obali tudi 13,9 krat večjo posplošeno vrednost kot v nekaterih predelih Prekmurja.
  3. Velikost oziroma površina. Sami lahko spreminjamo uporabno površino v stavbi.
  4. Starost nepremičnine, velja le za stavbe. Upošteva se leto izgradnje.
  5. Boniteta oziroma kakovost zemljišča velja le za kmetijska zemljišča.
  6. Odprtost (dostopnost), rastiščni koeficient (gozdni potencial), boniteta (kakovost zemljišča); našteti faktorji veljajo le za gozdna zemljišča.
  7. Dejanska raba zemljišča ali dela stavbe. Ali gre za pozidano zemljišče, kmetijsko zemljišče, gozdno zemljišče, vodno zemljišče ali neplodno zemljišče.
  8. Druge lastnosti

Vsem lastnikom nepremičnin, kot dobrim gospodarjem, svetujem, da imajo svoje nepremičnine evidentirane (urejene) tako, da bo le-to zagotavljalo najvišjo stopnjo pravne varnosti. To pomeni, da je stanje v nepremičninskih evidencah takšno, kot je v naravi. Le-to se najbolje uredi s katastrskimi vpisi stavb in z ureditvami mej, ali po potrebi s parcelacijami. Katastrski vpis stavbe pomeni, da je bila stavba vpisana na podlagi elaborata, ki ga je izdelalo geodetsko ali projektantsko podjetje. Kadar gre za etažno lastnino je to pravzaprav predhodno nujen postopek, če želimo zavarovati lastninsko pravico, na posameznem delu stavbe. Urejena meja je poenostavljeno povedano tista, ki je bila izmerjena po letu 2001, s predpisano natančnostjo.

Vrednost naših nepremičnin pa ne vpliva samo na znižanje socialnih dodatkov (Zakon o uveljavljanju pravic iz javnih sredstev in Zakon o socialno varstvenih prejemkih ) in višanje prihajajočih davkov (napovedan »Zakon o davku na nepremičnine«), temveč nam daje tudi določene pravice in varnost.

Poglejmo nekaj primerov, kdaj nam pride prav, da so naše nepremičnine ocenjene čim višje. Če želimo našo nepremično obremeniti s hipoteko, je posplošena vrednost pomemben podatek (Zakon o hipotekarni in komunalni obveznici). V primeru, da bo čez našo nepremičnino speljan infrastrukturni objekt, nas bodo razlastili. Višina odškodnine pa bo odvisna tudi od posplošene tržne vrednosti nepremičnine (Zakon o umeščanju prostorskih ureditev državnega pomena v prostor). Poleg nove obdavčitve nepremičnin, pa bo, vrednost naših nepremičnin, vplivala še na številnih drugih področjih, ki jih bo država zakonsko uredila.

Kako torej dejansko vplivamo na vrednost nepremičnin?

Pri zemljiščih, nam lahko občinska sprememba namenske rabe, spremeni ocenjeno vrednost. Na te spremembe, nas večina (kot lastniki) nima pomembnega vpliva, lahko pa damo vlogo za spremembo namembnosti. Vrednost stanovanja lahko spreminjamo, če določimo pomožnim prostorom svojo identifikacijsko številko. Posplošeno vrednost stanovanja lahko največkrat znižamo, če določimo shrambi svojo identifikacijsko številko nepremičnine, namesto da spada v sklopu stanovanja kot neuporabna površina. Vrednost stanovanjske stavbe pa se navadno zviša, če namesto stavbe z enim stanovanjem evidentiramo stavbo z več stanovanji.

Špekulativne metode, ki vplivajo na posplošeno vrednost nepremičnin, so kaznive. V Zakonu o evidentiranju nepremičnin so zagrožene sankcije. Veliko lastnikov si je izmislilo dejansko rabo stavbe, neto tlorisno površino in uporabno površino svojega dela stavbe. Ti podatki lahko bistveno vplivajo na posplošeno vrednost nepremičnin in, še danes, je dokaj enostavno spreminjanje teh podatkov preko GURS-ove internetne aplikacij, s kodo, ki smo jo dobili leta 2010 v postopku obveščanja. Posplošeno vrednost svoje nepremičnine, lahko torej spreminjamo vsak dan. Vendar pozor! GURS pripravlja nabor ukrepov, s katerim bo kontroliral te podatke. V novem zakonu o evidentiranju nepremičnin, ki se sedaj pripravlja, se predvideva višanje kazni za lažno podajanje podatkov. Že sedaj vam lahko GURS ponovno pošlje vprašalnik, na katerem morate posredovati pravilne podatke, v nasprotnem primeru pa so predvidene kazni. Delom nepremičnin, ki po oblikovanju etažne lastnine dobijo status splošnega skupnega dela, pa se vrednost spremeni v 0€.