O Zakonu o vzpostavitvi etažne lastnine na predlog pridobitelja posameznega dela stavbe, ter o določanju pripadajočega zemljišča k stavbi (ZVEtL), pa tudi o noveli ZVEtL-a je bilo že kar nekaj napisanega. Ni pa še bilo zapisa pogleda izvajalca, ki s sodiščem sodeluje pri reševanju stanj. Zato sem se odločil, da na podlagi izkušenj pri postopkih, v zvezi z evidentiranjem nepremičnin in pri pripravi podatkov, k predlogu za ZVEtL, podam nekaj misli. Najprej bom naštel glavna stanja, v katerih so lahko naše nepremičnine.
Možna stanja nepremičnin pred postopkom
Pri našem vsakdanjem delu, ki zajema predvsem postopke v zvezi z evidentiranjem nepremičnin, in ob pregledu izhodiščnih stanj, se v praksi srečujemo z različnimi stanji v nepremičninskih evidencah. Kot nepremičninske evidence štejemo predvsem zemljiški kataster, kataster stavb, register nepremičnin in zemljiško knjigo. Stanja, ki jih po navadi srečujemo pri pregledu nepremičnin, so naslednja:
- Novogradnja – o stavbi v evidencah ni še nobenega podatka: Zakon o evidentiranju nepremičnin (ZEN)4 v tretjem odstavku 81. člena določa, da mora investitor gradnje vložiti zahtevo za vpis stavbe v kataster stavb najpozneje v 30 dneh po izvedbi vseh zaključnih gradbenih del. Če se začne stavba uporabljati pred izvedbo vseh zaključnih gradbenih del, mora investitor gradnje vložiti zahtevo za vpis stavbe v kataster stavb ob začetku uporabe stavbe ali dela stavbe. Investitor gradnje mora vložiti zahtevo za vpis stavbe v kataster stavb pred prvo prijavo stalnega prebivališča ali sedeža pravne osebe v stavbi. V tem primeru se stavbo vpiše v skladu z ZEN in če gre za stavbo z več deli, vzpostavi etažno lastnino, praviloma brez postopka po ZVEtL;
- Stavba je vpisana le v register nepremičnin (REN, 96.–103. člen ZEN): to pomeni, da je bila stavba zajeta v množičnem zajemu nepremičnin, v popisu ali registrski prijavi. V tem primeru stavba ni vpisana v zemljiško knjigo, prav tako pa ni vpisana niti v katastre, na zemljišču pa lastniki delov stavb niso vpisani niti po deležih;
- Stavba je vpisana le v REN kot je opisano v točki 2, pri čemer pa so lastniki stavbe vpisani po deležih vsaj na parceli, na kateri stoji stavba;
- Stavba je le delno vpisana v kataster stavb in zemljiško knjigo: taki vpisi so se izvajali po interventnem Zakonu o posebnih pogojih za vpis lastninske pravice na posameznih delih stavbe v zemljiško knjigo (ZPPLPS) , ki je veljal med letoma 1999 in 2004. Že pred uveljavitvijo ZPPLPS in delno med njegovim izvajanjem, pa so se deli stavb vpisovali neposredno v zemljiško knjigo. Le te vpise (stavbe in dele stavb, ki so že vpisani v zemljiško knjigo) pa Geodetska uprava – GURS v kataster stavb vpiše po uradni dolžnosti, v skladu z letnim programom dela državne geodetske službe. V ta namen prevzame od zemljiške knjige obstoječe etažne načrte (135. člen ZEN). V obeh primerih gre torej večinoma le za tako imenovane delne vpise, kar pomeni, da je treba stavbo z izdelavo elaborata vpisati v kataster stavb. Elaborat za vpis stavbe v kataster stavb mora vsebovati vse dele stavb – tudi tiste že vpisane in skupne prostore. V obeh primerih pa pripadajoče zemljišče praviloma ni urejeno;
- Stavba je bila neposredno vpisana v zemljiško knjigo in jo je GURS po uradni dolžnosti vpisal v kataster stavb: z razliko s stanjem, opisanem pod točko 4. to lahko štejemo že kot izveden prvi vpis stavbe v kataster stavb, seveda ob predpostavki, da so bili v zemljiško knjigo vpisani vsi deli stavb. GURS mora po uradni dolžnosti pridobiti manjkajoče geodetske podatke. Tudi v teh primerih pripadajoče zemljišče, razen stavbišča, večinoma ni urejeno;
- Stavba je vpisana v kataster stavb na podlagi Zakona o evidentiranju nepremičnin, državne meje in prostorskih enot (ZENDMPE) s spremembami ali ZEN, etažna lastnina pa ni vzpostavljena in pripadajoče zemljišče ni urejeno;
- Stavba je vpisana v kataster stavb, kot je opisano v točki 6, in ima vzpostavljeno etažno lastnino v zemljiški knjigi: lastniki stavbe so vpisani le na stavbišče, pripadajoče zemljišče pa ni urejeno;
- Stavba je vpisana v kataster stavb in v zemljiško knjigo s pripadajočim zemljiščem: to je ciljno stanje vsake stavbe.
Poleg teh možnih stanj, moram žal omeniti še različna neskladja med zemljiško knjigo in evidencami, ki jih vodi GURS (zemljiški kataster in kataster stavb). Lahko se zgodi, da je v zemljiškem katastru evidentirana parcela, v zemljiški knjigi pa je ni ali, da je identifikacijska številka dela stavbe v zemljiški knjigi drugačna, kot v katastru stavb ali, da so opisni podatki pod določeno identifikacijsko številko dela stavbe v zemljiški knjigi drugačni, kot v katastru stavb idr.
Rešitve – pravilno evidentiranje v evidencah za zavarovanje pravne varnosti
Čeprav je to članek o postopkih po ZVEtL, kljub temu svetujem, da se zadeve uredijo »klasično« – v skladu z upravnim postopkom na podlagi elaboratov, ki jih izdela geodetsko podjetje in odločb, oziroma sklepov GURS-a. Po pravnomočnosti odločb GURS-a, pa na podlagi sporazuma ali akta o oblikovanju etažne lastnine in drugih pravnih aktov, z vpisom v zemljiško knjigo. K postopku po ZVEtL se zatekamo, ker posamezni lastniki nočejo sodelovati. Problem se pojavi že pri meritvah, za izdelavo elaborata, za vpis stavbe v kataster stavb. Tu bi bilo smiselno opozoriti, da marsikatero geodetsko podjetje ne ve, da novela Pravilnika o vpisih v kataster stavb, omogoča tudi evidentiranje »neizmerjenih delov stavbe«. In sicer v devetem odstavku 3. člena določa:
»Ne glede na določbo prvega odstavka tega člena se lahko neto tlorisna površina stavbe in dela stavbe izračuna iz merskih podatkov zemljišča pod stavbo in tlorisa stavbe ob upoštevanju debelin zunanjih zidov stavbe in števila etaž, če naročnik elaborata, ki je podlaga za vpis stavbe in delov stavbe v kataster stavb, oziroma elaborata spremembe podatkov katastra stavb, s tem soglaša. V tem primeru se podatki o uporabni površini dela stavbe in razvrstitvi ter površini prostorov glede na namen uporabe vpišejo v elaborat na podlagi podatkov, ki jih da investitor gradnje, lastnik parcele, imetnik stavbne pravice, uporabnik stavbe ali dela stavbe, upravnik stavbe ali lastnik stavbe oziroma lastniki delov stavbe.«.
Smiselno je torej, da v vseh postopkih, v katerih stavbe niso ali pa so le delno vpisane v kataster stavb, najprej poizkusimo z rednim postopkom. Drugače pa je, v zapletenih postopkih, kjer so spori, glede dela lastništev posameznih prostorov ali pa se izvajajo uzurpacije prostorov. Takrat je smiselno izvesti postopek izdelave elaborata, prek sodišča (ZVEtL). Temu se sicer v praksi pogosto lahko izognemo, če sporne dele stavbe evidentiramo kot posamezne dele v toliko segmentih, kolikor so sporni. Če je npr. sporni prostor stranišče, ki ga uporabljata dva lokala, bi bilo smiselno, da dobi svojo identifikacijsko številko. Opozoriti pa velja, da, v kolikor elaborat vložimo na GURS in ta izda odločbo, nanjo pa se kdo od vpletenih pritoži, se lahko zadeva zelo zavleče ali celo pade. V tem primeru pa je ZVEtL smiselna rešitev.
Drugače je pri vzpostavitvi etažne lastnine. Če so lastniki vpisani po deležih, ali pa če jih je vpisanih več, po posameznih delih, je podpis sporazuma o oblikovanju etažne lastnine lahko prehud zalogaj. V tem primeru in, če je lastnik zemljišča pokojni, v stečaju, neznan, ali pa noče sodelovati, se je tudi smiselno ravnati po ZVEtL.
Predlog po ZVEtL in pripravljalna dela sodišča oziroma predlagatelja
V 20. členu ZVEtL predlagatelju nalaga podati le osnovne podatke o stavbi, na katero se predlog nanaša. To je ID stavbe ali naslov. Vse preostale podatke pa sodišče v postopku izvaja po uradni dolžnosti. Smiselno pa je, da sodišču pripravimo čim več podatkov, ki so potrebni za izvedbo vpisa. Tu mislim predvsem na potrdila o parceli in prikaz parcele, elaborat za vpis stavb v kataster stavb, če še ni izveden na GURS, kopijo gradbenega dovoljenja, urbanistične načrte iz časa gradnje, podatke o letu izgradnje, iz upravne enote seznam ljudi, ki že več kot deset let izvajajo posest na tem naslovu, topografske podlage, identifikacijska potrdila oziroma arhivske spremembe parcel od izdaje gradbenega dovoljenja do danes in druge podatke, ki jih bo sodišče uporabilo pri odločanju. Več in boljši kot bodo ti podatki, hitrejše in popolnejša bo odločitev sodišča.
Izdelava elaborata za vpis stavbe na podlagi že delno vpisane stavbe
Če je stavba že delno vpisana v nepremičninskih evidencah, kot sem opisal v točkah 2, 3 in 4, je treba izvesti prvi vpis stavbe v kataster stavb. Kot sem že omenil, stavbo vpišemo v kataster, na podlagi elaborata za vpis stavbe. Dejstvo, da je del stavbe že vpisan v kataster stavb ali v register nepremičnin in, da je treba vpis dopolniti, praviloma pomeni težje opravilo, kot če bi izvedli vpis stavbe, za katero ni še nikjer nobenega podatka (novogradnja). Vsekakor je izvedba elaborata odvisna od začetnega stanja podatkov.
Če je bila stavba, v kataster stavb, prevzeta iz zemljiške knjige, obstaja možnost, da se je kar precejšen del podatkov spremenil. V zemljiško knjigo so se takrat izvedli vpisi delov stavb (stanovanja, poslovni prostori itd.), poleg opisnih pa tudi grafični podatki (načrti). Vsem tem podatkom je GURS določil svoje identifikatorje, ki se lahko razlikujejo z opisnim stanjem, ki je vidno v zemljiški knjigi. GURS, je med postopki določil tudi številke stanovanj. Vsi ti podatki se lahko med seboj razlikujejo. Pri povezovanju podatkov, med zemljiško knjigo in katastrom stavb, je pomemben le identifikator (KO, id stavbe, id dela stavbe). Vsi drugi opisni podatki dela stavbe (številka stanovanja, površina, številka etaže itd.), pa so veljavni le v katastru stavb in ne v opisnih podatkih v zemljiški knjigi.
Sklep
Izdelava elaborata za vpis stavbe v kataster stavb, je največkrat možna že v upravnem postopku, čeprav ne sodelujejo vsi lastniki posameznih delov stavbe. Vpis stavbe v kataster stavb torej ni vedno nujen po postopku po ZVEtL. Vzpostavitev etažne lastnine (podpis in vloga sporazuma), pa je pri starejših stavbah, ki imajo veliko »heterogenih« lastnikov, pogosto nemogoča v rednem postopku. Zato bo v slednjih primerih in v postopkih, za določitev pripadajočega zemljišča k starejšim stavbam, ZVEtL smiselna rešitev.