V jeseni 2012 pripravljamo tudi novelo zakona o evidentiranju nepremičnin, ki bo med drugim uvedla dodatne postopke, za izboljšavo prikaza parcelnih mej. V Sloveniji imamo zelo veliko težavo, zaradi nenatančnih prikazov zemljiškega katastra. To dela preglavice tako državnim in občinskim službam, kot tudi lastnikom nepremičnin. Zemljiška parcela in njen prikaz v prostoru, sta ena izmed osnovnih gradnikov podatkov o prostoru.
Kdo ima zaradi tega težave?
Težave ima že Geodetska uprava (GURS), na primer pri povezavi stavbe s parcelo, saj lahko, zaradi zamika zemljiškokatastrskega prikaza, določijo stavbo na napačni parceli. Prav tako pa lahko pride do napačne interpretacije dejanske ali namenske rabe na parceli. To pomeni, da je tudi izračun o posplošeni vrednosti nepremičnine lahko napačen. Če je posplošena vrednost nepremičnine napačna, je napačen tudi podatek za izračun socialnih transferov, davka na nepremičnino idr. Poleg GURS-a, imajo seveda težave tudi vsi ostali, ki se ukvarjajo s prostorom. Zamaknjen zemljiškokatastrski prikaz moti tudi cestarje, gozdarje, kmetijce, vodarje, ter lastnike in upravljavce infrastrukturnih objektov.
Zakaj je prikaz takšen kot je?
Zemljiškokatastrski prikaz je nastal pred približno 150 leti in je bil, do desetletja nazaj, voden na folijah. Z digitalizacijo prikaza, ga lahko prikazujemo preko različnih slojev. Tam kjer so bile nove izmere in drugi novejši postopki, je prikaz položajno soliden ali točen. Problem pa nastane, ker v večjem delu Slovenije ni bilo koordinatnih izmer.
Zemljiškokatastrski načrt
Zaradi zamikov zemljiškokatastrskega prikaza, imamo v državi veliko težav. Zato uzakonjamo zemljiškokatastrski načrt. Trenutno zemljiškokatastrski načrt definiramo kot meje parcel in zemljišča pod stavbo, ki so evidentirani s koordinatami zemljiškokatastrskih točk, s predpisano natančnostjo v državnem koordinatnem sistemu. V novem predlogu zakona pa naj bi se zemljiškokatastrski načrt izdeloval tudi s pomočjo tehničnih točk in drugih podatkov, torej ne nujno iz koordinat zemljiškokatastrskih točk. Glavna razlika med zemljiškokatastrskim prikazom in zemljiškokatastrskim načrtom je, da se na zemljiškokatastrski načrt lahko zanesemo glede položaja meje, med tem ko je prikaz zgolj približna informacija, kje naj bi bi se parcela nahajala. Nikakor pa ne moramo po podatkih zemljiškokatastrskega prikaza določati parcelnih mej.
Po vsej državi se vsak dan urejajo in na novo določajo parcelne meje. Rezultat le-teh, so koordinate ZK točk v državnem (evropskem) koordinatnem sistemu D96/TM (ETRS). Za vse meje urejene v tem sistemu lahko prikažemo zemljiškokatastrski načrt. Problem pa je v tem, da programska oprema tega še ne omogoča. Ti postopki se izvajajo mozaično in prepočasi. Če se bo izboljšava ZKN izvajala zgolj s postopki ureditve mej, bo to trajalo predolgo. Zato predlagamo, da se zemljiškokatastrski načrt izboljšuje, tudi brez terenskih meritev, s transformacijami in preračuni arhivskih elaboratov.
Kdaj bi bilo potrebno izdelati ZKN:
- Ob izdelavi geodetskega načrta – ker, v primeru, da nimamo vsaj približno označenih mej, tam, kjer bi morale biti ali so v resnici, ne vemo, kakšni so projektirani odmiki od mej,
- Pred izdelavo OPPN – občinskega podrobnega prostorskega načrta,
- Pred gradbenim dovoljenjem – tu bi bilo bolj smiselno dodati pogoj urejeno mejo,
- Lastnik parcele ne bi dobil subvencije – če ne bi imel izdelanega ZKN,
- Pri prometu parcele – parcele brez izdelanega ZKN ne bi smeli prodati,
- Pri evidentiranju dejanske rabe – na podlagi elaborata, bi bilo potrebno pripraviti še ZKN
Lahko bi Slovenijo razdelili v 5 vrednostnih območij:
- Točke že imajo določene koordinate v državnem sistemu (urejene in neurejene meje): ZKN se da narediti le z zamikom na izmerjene koordinate. Spremeni se le prikaz – posodobiti se mora programska oprema na portalu prostor.gov.si. ZK točke so že izmerjene v D96/TM sistemu, ali v D48/GK sistemu in transformirane v D96/TM.
- ZKN se da narediti zgolj s preračunom starih elaboratov. Točke se iz lokalnega koordinatnega sistema pozicionirajo v D96/TM koordinatni sistem na osnovi transformacijskih parametrov identičnih točk. To se lahko stori le v primeru možnosti navezave na izmerjene točke. Če ne, je potrebna izvedba točke 3 ali 5.
- Za izdelavo ZKN so potrebne terenske domeritve posameznih točk. Geodet bi posamezne točke izmeril takrat, kadar bi mejniki v naravi obstajali in imeli lokalne koordinate. Tako bi izmeril nekatere točke za namen transformacije v državni koordinatni sistem.
- Na podlagi obstoječega ZKP ročna rotacija in premik (na osnovi DOF, stavb) o pozicioniranje elaborata izvedemo z iskanjem najboljšega položaja elaborata glede na uporabljeno vsebino. Naloga se izvede s podobnimi metodami kot grobo pozicioniranje elaboratov, vendar z uporabo kvalitetnejših vsebin (podlag). Del ročnega pozicioniranja je lahko tudi uporaba transformacij na osnovi različnih kvalitet vhodnih podatkov.
- Za izdelavo ZKN je potrebna poenostavljena nova izmera ali ureditev mej
Kdo naj izboljša ZKN že pred izdelavo ZKN?
Novela zakona o evidentiranju nepremičnin, ki naj bi pospešila izboljšavo zemljiškokatastrskega prikaza in nastanek zemljiškokatastrskega načrta v prihodnosti za celo Slovenijo še ni povsem jasna. Jasno pa je, da imajo tisti lastniki in tisti upravljavci nepremičnin, ki imajo zamaknjen zemljiškokatastrski prikaz že sedaj velike težave. In že sedaj zakonodaja omogoča izboljšavo le tega, ali pa izdelavo zemljiškokatastrskega načrta. Če želimo sedaj izdelati zemljiškokatastrski načrt moramo urejati mejo, kar pa je lahko zamudno in drago, saj je potrebno speljati ves upravni postopek. Izboljšavo zemljiškokatastrskega prikaza, pa se da izvesti tudi brez upravnega postopka.
Posebej je priporočljivo za:
- upravljavce infrastrukture, da bodo vedeli na katerih parcelah je njihova infrastruktura,
- občine, da bodo znale upravljati s svojim prostorom, posebej pa še pred izvedbo OPPN. V nasprotnem primeru se lahko zgodi da se planira na napačni parceli,
- državo kot celoto, še posebej v trajnih nasadih, vodnih zemljiščih idr.
Investitorjem pred gradnjo pa rajši svetujemo, da izvedejo postopek ureditve meje, saj bodo le tako lahko gotovi v odmike od mej, ki so predpisani v gradbeni dokumentaciji. V teh primerih izboljšava zemljiškokatastrskega prikaza ni dovolj zanesljiva. Prav tako tudi vsem kupcem parcel priporočam, da kupijo parcelo z urejenimi mejami, saj se prepogosto dogaja, da je novi lastnik parcele kasneje razočaran, ko mu pokažemo mejo in tako tudi površino parcele, ki je bistveno manjša kot je v pogodbi.