Ureditev nepremičnin v davčne namene in za davčne prejemke

Zakon, o izvrševanju proračunov RS, za leti 2013 in 2014, je posegel v ZUJF, tudi na področju obdavčitve nepremičnin. Bistvena novost je obdavčitev določenih tipov nepremičnin, ki za posameznega lastnika presežejo seštevek posplošene vrednosti 500.000€. Predvidevamo, da tokrat ne bo podzakonskega navodila, ki bo posegel v zakon. Tako bodo obdavčena tudi tista stanovanja, ki jih najemodajalci dajejo v najem. Če se bo davek pobiral tako, kot je napisano v zakonu, bodo obdavčeni tudi investitorji, ki še niso prodali stanovanj in banke, ki so zasegle nepremičnine. Banke pa ne bodo plačevale davka, za stanovanjske nepremičnine, ki jih dajejo še v finančni najem, ker bo davčni zavezanec lizingojemalec.

Poglejmo izvlečke iz zakona:

Z davkom na nepremično premoženje večje vrednosti se, za leti 2013 in 2014, obdavčijo nepremičnine na območju Republike Slovenije, kot so po stanju na dan 1. januarja leta, za katero se davek odmerja, določene v registru nepremičnin, ki pripadajo istemu lastniku, kadar njihova skupna vrednost znaša najmanj 500.000 eurov. Za nepremičnine, po prejšnjem stavku, se štejejo vse nepremičnine, razen poslovne in industrijske nepremičnine, ter nepremičnine za javni namen.

Katere nepremičnine so torej poslovne in industrijske nepremičnine, ter nepremičnine za javni namen, oz., kaj zakon izloči iz obdavčitve: Zakon določi šifre dejanske rabe stavb in delov stavb, ki določajo poslovne in industrijske nepremičnine, poleg tega, pa doda, da so to tudi parcele, na katerih so stavbe in deli stavb s temi šiframi dejanske rabe. Med temi deli stavb, so pisarne, gostinske stavbe , verski objekti in drugo.

Poleg teh pa so iz obdavčitve izločene tudi:

  • Parcele ter stavbe in deli stavb, katerim je vrednost v skladu s predpisi o množičnem vrednotenju nepremičnin v registru nepremičnin pripisana z modelom vrednotenja za elektrarne (model PNE), črpalke (model PNB), pristanišča (model PNP) in rudnike (model PNM), ne glede na to, kakšna dejanska ali namenska raba jim je pripisana;
  • Parcele, ki so po namenski rabi v registru nepremičnin evidentirane kot kmetijska, gozdna in vodna zemljišča in parcele, za katere v registru nepremičnin namenska raba ni evidentirana ali je evidentirana namenska raba »druga zemljišča«, po dejanski rabi pa so kmetijska in gozdna zemljišča in jim je vsaj deloma, v skladu s predpisi o množičnem vrednotenju nepremičnin, v registru nepremičnin pripisana vrednost z modelom vrednotenja za kmetijska zemljišča (model KME) ali gozdna zemljišča (model GOZ);
  • Parcele, ki so v registru nepremičnin evidentirane kot javno dobro oziroma so v javni rabi;
  • Parcele ter stavbe in deli stavb, ki niso navedene v prvi do četrti alineji tega člena in so v lasti Republike Slovenije, občin ali v lasti drugih pravnih oseb javnega prava, in
  • Parcele, ki so v registru nepremičnin po namenski rabi evidentirane kot stavbna zemljišča, po dejanski rabi pa so vsaj deloma kmetijska ali gozdna zemljišča, in so v lasti oseb, ki opravljajo kmetijsko ali gozdarsko dejavnost. Kot take se štejejo pravne osebe in fizične osebe, ki samostojno opravljajo dejavnost, in imajo v davčnem registru kot glavno dejavnost po standardni klasifikaciji dejavnosti (v nadaljnjem besedilu: SKD) evidentirano dejavnost kmetijske proizvodnje (šifra SKD A 01.11 do A 01.50) ali gozdarstva (šifra SKD A 02.1) ter fizične osebe, ki so nosilci ali člani kmečkega gospodinjstva, kot je določeno s predpisi o dohodnini, in so priglasili ugotavljanje davčne osnove od dohodka iz osnovne kmetijski in osnovne gozdarske dejavnosti na podlagi dejanskih prihodkov in odhodkov oziroma dejanskih prihodkov in normiranih odhodkov, ali se jim davčna osnova od takega dohodka ugotavlja na podlagi pavšalne ocene.

Davčni zavezanec, za davek na nepremično premoženje večje vrednosti, je fizična ali pravna oseba, ki je na dan 1. januarja leta, za katerega se odmerja davek, evidentirana v registru nepremičnin, kot lastnik nepremičnin, razen za stanovanjske nepremičnine v finančnem najemu, za katere se v primeru, da je finančni najem evidentiran v evidenci trga nepremičnin, kot davčni zavezanec šteje fizična ali pravna oseba, ki je po stanju pogodbe o finančnem najemu na dan 1. januarja leta, za katerega se odmerja davek, evidentirana v evidenci trga nepremičnin, kot lizingojemalec, najkasneje do 15. februarja leta, za katerega se davek odmerja.

Če podatki o nepremičninah, ki so evidentirane v registru nepremičnin, na dan 1. januarja leta, za katero se davek odmerja, ne izkazujejo dejanskega stanja na ta dan, lahko lastnik nepremičnine, za potrebe odmere davka, spremeni te podatke do 15. februarja leta, za katero se davek odmerja.

Davčna stopnja se odmerja od davčne osnove:

  • V višini 0,5%, razen za stanovanjske nepremičnine v višini
    0,25%, kadar znaša davčna osnova od 500.000 eurov do vključno 2.000.000
    eurov,
  • V višini 1,0%, razen za stanovanjske nepremičnine v višini 0,5%, kadar znaša davčna osnova več kot 2.000.000 eurov. Kot stanovanjske nepremičnine se štejejo stavbe in deli stavb z naslednjimi šiframi dejanske rabe: 1122101, 1122102, 1122103, 1122104, 1122201, 1110000, 1110001, 1110002, 1110003, 1120000, 1121001, 1121002, 1121003 in parcele, na katerih so stavbe in deli stavb s temi šiframi dejanske rabe.

Za določitev pripadnosti davka, podrobnejšo določitev davčnega zavezanca, davčne osnove, postopka odmere in posebnosti plačila davka ter za uporabo drugih predpisov se uporabljajo določbe 9. poglavja ZUJF.

Lastniki nepremičnin imajo le do 15.2.2013 čas, da uredijo stanje v registru nepremičnin

Sam osebno svetujem, da so nepremičnine v državnih evidencah evidentirane tako, da izražajo dejansko stanje v naravi. Register nepremičnin pa je nastal iz raznih podatkov, tudi tistih, ki so jih ljudje sami prijavili. Tako je veliko ljudi iz strahu pred davki oddalo površino precej manjšo od dejanske in so tako dosegli manjšo ocenjeno vrednost stavbe ali dela stavbe od dejanske.

Uporabno površino lahko lastnik kadarkoli spremeni brez elaborata geodetske storitve. Dejansko se lahko določena karakteristika stanovanja ali poslovnega prostora s časom spremeni in določen del stavbe postane neuporaben (soba postane shramba ali obratno v kleti ali na podstrešju napravimo stanovanje). Problem pa je, ker precej lastnikov špekuliras površino stavbe ali dela stavbe.

Podatki iz RENa oz. njihova ocenjena vrednost ne vplivajo le na davek, temveč tudi na morebitne socialne prejemke na eni strani, na drugi pa na morebitno velikost hipoteke ali morebitno odškodnino v primeru razlastitve in drugo. Tako nekateri lastniki spreminjajo podatke in s tem vrednost v eno in nato še v drugo smer.

Poleg uporabne površine, ki je najlažja za spremembo, se lahko spremeni tudi dejanska raba stavbe. Če stavba ni katastrsko vpisana se lahko s prijavo dodajo deli stavbe – npr. shramba, ki je bila določena kot del stanovanja z neuporabno površino, je sedaj svoj del stavbe z dejansko rabo shramba ali uta. Če je stavba katastrsko vpisana, pa je za to spremembo potreben elaborat, ki ga izdela geodetsko ali projektantsko podjetje. V stanovanju ali stanovanjski hiši imamo lahko tudi pisarno, ki jo lahko evidentiramo kot poslovni del stavbe. Pri določanju delov stavbe pa moramo paziti, da je en del stavbe zmožen samostojnega pravnega prometa. Dejansko rabo parcele praviloma določa Ministrstvo za kmetijstvo in okolje s pomočjo letalskih posnetkov. V primeru, da je stanje v naravi drugačno, lahko geodetsko podjetje naredi elaborat in posledično vpliva na vrednost.

Vrednost nepremičnine določene po množičnem vrednotenju se lahko spremeni z združitvami in delitvami stavb, delov stavb ali parcel. Modeli za izračun vrednosti nepremičnin so sicer pripravljeni tako, da če ne spremenimo dejanske rabe, se z delitvijo ali združitvijo nepremičnin, vrednost ne spremeni zelo veliko. Lahko pa se spremeni davčna osnova po sedaj predvidenem davku, saj če združimo nepremičnino in postane po pretežni rabi poslovna. Z združitvijo pripadajočih zemljišč lahko tudi nekatere parcele izvzamemo iz davčne osnove.

Lastniki naj bi dobili le položnice in ne bodo mogli preverjati kaj in koliko spada v davčno osnovo. Tako, da to lahko naredijo le sami prej. Nekateri večji lastniki ne bodo mogli vedeti koliko je dejansko predviden davek, če ga ne bodo izračunali, kar pa bo težko, če bodo sami ročno izločali posamezne nepremičnine. Nekateri ponudniki pripravljajo aplikacije za upravljanje nepremičnin, s pomočjo katere se bo dalo tudi to oceniti.